"건물을 사면 세금이 얼마나 나올까?"
부동산 투자에서 수익을 극대화하려면 반드시 세금 구조를 이해해야 합니다.
부동산 거래에는 취득세, 양도소득세, 종합부동산세(종부세) 등 다양한 세금이 적용되며, 잘못된 세금 계산은 예상치 못한 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 건물주가 되기 위해 꼭 알아야 할 세금 종류, 절세 방법, 실전 사례를 통해 최소한의 세금으로 최대한의 수익을 얻는 방법을 자세히 설명합니다.
📌 1. 건물을 살 때 내는 세금: 취득세
건물이나 부동산을 매입할 때는 취득세를 내야 합니다.
✔ 취득세는 부동산을 매입하는 즉시 한 번만 부과되는 세금입니다.
✔ 매매 가격(과세표준)에 따라 일정 비율로 부과됩니다.
✅ 1) 취득세율 (일반 건물 vs 주택)
취득세율은 부동산 종류, 매매 가격, 조정대상지역 여부 등에 따라 다르게 적용됩니다.
📌 일반적인 취득세율 (건물 & 주택 기준)
| 주택 (1~3억 원 이하) | 1.1% | 1.1% | 8% |
| 주택 (3억~6억 원 이하) | 1.3% | 1.3% | 8% |
| 주택 (6억 원 이상) | 3.3% | 3.3% | 12% |
| 상가 / 오피스텔 / 건물 | 4.6% | 4.6% | 4.6% |
✔ 주택의 경우: 1 주택이면 취득세가 낮지만, 다주택자는 세율이 급격히 올라감
✔ 상가 / 오피스텔의 경우: 1채를 사든 10채를 사든 세율은 동일 (4.6%)
✅ 2) 취득세 절세 방법
📌 취득세를 줄이려면?
🔹 1주택자 혜택 유지: 다주택자가 되면 취득세가 급등하므로, 1 주택 상태에서 신중하게 추가 투자 고려
🔹 법인 명의로 매입: 다주택자 개인보다 법인이 세율이 유리할 수 있음
🔹 신축 투자 활용: 신축 건물은 토지와 건물로 구분해 취득세를 절감할 수 있음
💡 실전 사례:
- 김 대리는 개인 명의로 6억 원짜리 아파트를 매입하여 3.3%의 취득세를 부담함.
- 반면 박 과장은 법인 명의로 상가 건물을 매입해 4.6%의 취득세를 납부했지만, 이후 절세 효과를 누림.
📌 2. 건물을 팔 때 내는 세금: 양도소득세
건물이나 부동산을 팔아서 수익(시세차익)이 발생하면, 양도소득세(양도세)를 내야 합니다.
✔ 매도 가격 - 취득 가격 = 차익에 대해 과세
✔ 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 다르게 적용됨
✅ 1) 양도소득세율 (일반 건물 vs 주택)
📌 일반적인 양도세율 (주택 기준)
| 1년 미만 | 45% | 70% | 70% |
| 1년 이상~2년 미만 | 35% | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 6~45% | 6~45% | 60% |
✔ 보유 기간이 짧을수록 세율이 급격히 높아짐 (단기 매매 시 리스크 증가)
✔ 다주택자는 조정대상지역에서는 최고 70%까지 과세될 수 있음
📌 상가 & 오피스텔 양도세율 (일반 건물 기준)
🔹 1년 미만 보유: 50%
🔹 1년 이상 보유: 6~45% (일반과세 적용, 주택보다 유리)
✅ 2) 양도소득세 절세 방법
📌 양도세를 줄이려면?
🔹 2년 이상 보유: 단기 매매보다 장기 보유가 유리
🔹 1 주택자 비과세 혜택 활용: 2년 이상 거주 시 9억 원 이하 양도소득세 면제
🔹 법인 명의로 매도: 다주택자 개인보다 법인 매도가 세율이 유리할 수 있음
💡 실전 사례:
- 이 씨는 1년 만에 3억 원 시세차익을 보고 아파트를 팔았지만, 70% 세금 폭탄을 맞음.
- 반면 정 씨는 2년 이상 보유 후 매도하여 양도세를 절반 이하로 줄임.
📌 3. 건물을 보유할 때 내는 세금: 종합부동산세 (종부세)
건물이나 부동산을 소유하고 있으면 매년 보유세(재산세 + 종합부동산세)를 납부해야 합니다.
✅ 1) 종부세 기준
✔ 개인 보유 주택 합산 공시가 6억 원(1 주택자는 11억 원) 초과 시 부과
✔ 비주택(상가, 오피스텔, 토지 등)은 종부세 대상에서 제외됨
📌 2024년 종부세율 (주택 기준)
| 1주택자 | 11억 원 초과 | 0.5%~2.7% |
| 2주택 이상 (조정대상지역) | 6억 원 초과 | 1.2%~6.0% |
✔ 상가, 오피스텔, 토지는 종부세 대상이 아님!
✔ 주택을 여러 채 보유하면 세금 부담이 크게 증가
✅ 2) 종부세 절세 방법
📌 종부세를 줄이려면?
🔹 1주택자 유지: 다주택자보다 세금 부담이 훨씬 적음
🔹 상가, 오피스텔 투자: 종부세 대상에서 제외됨
🔹 법인으로 부동산 보유: 개인보다 법인 보유 시 종부세 부담이 낮을 수 있음
💡 실전 사례:
- 최 사장은 3채의 아파트를 보유해 종부세 부담이 커지자, 한 채를 법인 명의로 전환하여 절세
📢 결론: 건물주가 되려면 세금을 반드시 계산해야 한다!
✔ 건물을 매입할 때 → 취득세 (최대 12%)
✔ 건물을 매도할 때 → 양도소득세 (최대 70%)
✔ 건물을 보유할 때 → 종부세 (다주택자 부담 큼)
✅ 철저한 세금 계획이 있어야 진짜 건물주가 될 수 있습니다!